财联社(上海,记者 王海春)讯,疫情与楼市下行周期等因素叠加,令不少城市新房消化周期超过了18个月的警戒线。
克而瑞监测数据显示,今年一季度新房成交量大幅下降使库存量快速增加,全国有33个重点城市消化周期超过18个月,其中7个城市消化周期超过40个月。而受疫情等因素影响,房企一季度开发投资额累计增速,创下20年以来新低。
在疫情防控形势持续向好的背景下,今年楼市将走向何方?
对此,方正证券地产首席分析师夏亦丰对记者表示,“房地产作为经济压舱石,对上下游产业带动力较强,仍将在经济增长中起到重要作用,预计楼市将稳步恢复。但另一方面,房地产不可能成为拉动经济的核心动能,更不会出现大水漫灌的情况。”
香颂资本执行董事沈萌则认为,“稳定”仍是主基调,但预计今年楼市整体成交规模会有所下降。随着信贷政策发生变化,可能会有一些资金流入房地产,央企、头部房企及一些杠杆率较高的企业,也将因此受益。
50城库存激增逾3000万平方米
据克而瑞监测,截至今年3月底,全国50个重点城市商品住宅待售面积较2019年末增加了3224万平方米,库存量达到30432万平方米,同比增幅达11%。
“一季度销售表现不佳,市场已经有充分预期。对一些去化速度原本就比较慢的城市来说,如果接下来在销售上仍不能逐步回升,今后去库存的压力会进一步加大。”夏亦丰指出。
克而瑞数据显示,今年一季度,梧州、芜湖等城市库存量几乎翻番;而大连、厦门、烟台、梅州、舟山等7个城市的消化周期已超40个月,库存压力不断积聚。
“疫情使得市场一度处于停摆状态,因成交下滑幅度较大,一季度九成以上城市的消化周期同比、环比都出现大幅度上升,三四线城市的压力尤其大,消化周期被明显拉长,这从一个层面反映出部分城市接下来将面临较为严峻的考验。”克而瑞研究中心总经理林波对财联社记者表示。
另据中指研究院数据,在对全国22个主要城市的监测中,今年一季度有19个城市的商品房成交面积较去年同期出现下降。分城市来看,一线城市成交面积同比下降45%,仅深圳小幅上升,二线代表城市同比下降30.41%,三线代表城市同比下降20.2%。
其中,今年一季度泉州商品房仅成交27.89万平方米,同比降幅达64.54%,成为成交量降幅最大的城市;西安商品房成交151.37万平方米,同比下降55.02%,降幅居第二位;重庆、大连、惠州成交同比下滑分别为49.59%、47.02%和39.33%。
“一些去化情况原本就不理想的三四线城市,所面临的压力相对更大。”中指院上海研究总监方颃指出,“疫情因素使春节返乡置业受到冲击,再者经济和就业面临一定压力,使得三四线置业需求进一步延迟。”
而商品房成交量的下降,也传导到了土地市场。据克而瑞监测,今年一季度全国300城经营性土地成交建筑面积38443万平方米,同比、环比分别下降了22%和55%。按城市能级来看,二线和三四线城市土地成交量同比均呈下跌态势,降幅分别为 32%和20%,成交金额则分别下降了30%和8%。
“一季度土地成交大幅缩减,一方面因疫情影响各城市土地供应有所减少,另一方面则与房企收缩了在三四线城市拿地规模有关。”林波告诉记者。
不过,一季度北上广深土地成交金额不降反升,据克而瑞统计,四大一线城市土地整体成交量较去年同期增长 5%,金额同比上涨37%。
后市不确定因素增加
对于一季度成交数据表现不佳,上海一家中型房企营销部经理认为,1月和2月原本就是楼市淡季,加之疫情影响,交易量下降是正常现象。
“需求只是延迟了,并没有消失,需求会在此后逐步释放。很多企业虽然年度销售目标比去年只增长了10%—20%,但目标仍然上调了,这也可以看出房企对全年是有信心的,对后市不应太悲观。”上述房企营销经理说。
沈萌则指出,一季度成交下降除了疫情因素外,另一个不可忽视的背景是,房地产仍处于下行周期中。“在疫情发生之前,去年年底时行业已经有这样的预期:房地产市场今年将继续调整。”
据克而瑞监测数据,房企一季度开发投资额累计增速由正转负,为-16.3%,创下近20年来的新低。而另一反映房企投资活跃度的指标——全国房屋新开工面积,同比降幅也创下纪录。今年1—2月,全国房屋新开工面积10370万平方米,同比下降44.9%。
林波对财联社记者表示,根据2001年以来房企新开工面积累计同比增速的变化情况,2009年、2012 年、2014年和2015年,新开工面积都曾降至负值,但是整体的跌幅都没有像今年1—2月这么明显。”
“疫情的确对施工建设造成不小影响,使得新开工面积大幅下降,但这其中应该也有企业另一层考虑。从政策走向来看,疫情期间相关部委一再强调‘稳地价、稳房价、稳预期’,表明稳杠杆的决心不变,调控将持续进行下去,这使得居民通过高杠杆来购房难以维系。出于财务安全考虑,企业在综合各种情况后,新开工建设以及投资方面也会变得谨慎。”沈萌如是说。
沈萌进一步表示,今年是房企还债高峰期,资金回笼上的受阻或财务安排不当,在债务即将到期的压力下,将对企业资金链产生不小压力。疫情的发生,令市场确定性因素增加。
“如果市场交易未能在二季度明显回暖,预计会有一些城市尝试出台相关政策,来缓解市场压力。”方颃告诉记者。
林波亦认为,今年房地产市场形势不容乐观,后市如何走,仍存在很多不确定性,“预计今年房地产成交量较去年将下降5至10个百分点。”
“我们预计今年楼市整体成交规模,可能会比去年下降约5%。城市之间的分化,或将进一步被加剧。一二线城市,尤其是一线城市仍然看好,三四线城市则有些令人担忧,不过环都市圈三四线城市的情况会略好。”夏亦丰指出。
事实上,即便在楼市整体趋冷的一季度,不同城市之间也出现了明显分化。中指院数据显示,今年前三月,苏州、杭州和深圳商品房成交量逆势上升,同比增幅分别为36.32%、14.65%和1.52%。
“如果货币政策出现变化,部分人群在缺少资金避险工具或有力的对冲手段情况下,一线以及热点二线城市核心地段的房产项目,有可能会成为一些人进行资产保值的重要工具,并对市场产生重要影响。”沈萌说。